2013年5月11日土曜日

どんでん返せ②

不動産屋さんに連絡をしました。
「これではとても買えません。ここまで来て申し訳ございません。でもやっぱり納得感を得られる工務店で建てるしか自分の中で消化できないみたいです」と。

そうすると不動産屋さんは
「そうですか・・・何かキモチが少し分かる気がしますね・・・。ちょっと待って下さいね。かけ直します」

と言って電話を切りました。


ん?


なんだろう?


もしかしてウルトラ値引き(4割引き)とかしてくれんのかな?


なんて淡い期待をしてしまうじゃないですか。




電話は少し時間をおいてかかってきました。





電話の内容は色々とありました。

不動産屋さんは、建築士の先生や条件の工務店に相談してくれたそうです。実はこの土地は実は横並びであと何棟も立てていく土地のため、工務店と今後のビジネスの話もあったと思われます。またそれら全部、今回の建築士の先生と建てていく予定でしょうし、これから後発で建てるであろう他の区画との兼ね合いもあったのですが



しかし、ひとつ譲歩できる条件を提示してくれたのです。

それは・・・・


建築条件外し(しかし土地価格の10%追加)キター



えっ?


何回か外せないか聞いたこともあったけどかぶせるように
絶対それだけはムリ!
って言ってたのに?
※あとから分かったのですがこの不動産屋さんの歴史上、建築条件を外すという条件を出したのは初めてだったそうです

ちなみに10%というのはこの土地のもともとの価格に対してではなく、二回ほど値下げをしてもらってるのですが、その値下げ後の価格に対しての10%ですので実際は10%未満です。

急上昇するテンションを抑え、この急に現れた新しい道が正しい道かどうか、頭はフル回転開始です。

先ずググりました。ぐぐぐぐぐっとググりました。10%というのは相場なのか?結論は、ケースバイケース。
10%追加した価格がその地域の土地の相場なのか?
それが答えだと。

私が探している地域の相場を見てみましょう。
ただし今回の私が求めている土地は南西角地の両側6m接道、
そんなゴージャスな比較対象の土地はありません。
つーことで南道路の土地を対象にチェック
※ちなみに今回の土地を建築条件外すと・・・60万台後半/坪 になります

①37坪で2450万円 → 坪単価65万円 ※南道路だけど角じゃない

②36坪で2480万円 → 坪単価68万円 ※前に記事にした擁壁作り直しに300万円必要なところ

③32坪で2580万円 → 坪単価79万円 ※場所はいいんだけど土地が小さいのでパスしてた

サンプル数が少なすぎる・・・

南道路じゃなくて東道路で古屋がある土地でゴミ捨て場の向かいのところ(比較しづらい・・・)は50坪で2690万円(古屋解体は150万かかるらしいのでそれをプラスして2840万)
→ 坪単価57万円


うーん、よくわからん・・・とにかく南道路だと高いってことがわかります・・・
そこであらゆるコネ(今までにまわってきた不動産屋や工務店)を使って成約物件含めて情報を再度集めました。それをまとめたのがこちら

2013-05-11_074331














なんとまぁ南に絡む土地の少ないこと・・・
大体毎月見てましたがターゲット地域の新規の土地は月に2件くらいしか出ません。つまり年間24件程度です(実際はそんなに出ないと思いますが)
南に絡む土地は上記のリストからすると大体1/6くらいですかね。
接道幅は大体4/5位の確率で6mありますが土地のサイズが所望の40坪位以上になるのは1/2。

こんなに条件で見ていくと次に南に絡む角地で40坪以上で接道幅6mを待っていると2年くらい掛かりそう・・・

2年待ってると消費税が上がっていって・・・

思考が逸れましたがとにかく今回の建築条件外しに対する答えは先ず土地の価格という面では

GOです。

しかしもうひとつ重要な点があります。
それは約10%プラスしたとして、それを埋め合わせてあまりある程コストを抑えつつ、さらに希望の仕様を満たせる工務店があるのか?

長いので続く



2 件のコメント:

  1. すごいっっっ!



    これは、本当にミラクルですね!!!



    恐らく駆け引き抜きで、本気で買う意思を見せていた上に、真摯に掛け値なしで連絡をされたのが功を奏したんですね。



    前例のない条件付きを外してくれたことなど、何か相手の気持ちを動かすものがあったんですね。



    素晴らしいです♪



    とにかく気に入った土地をあきらめずに済んでよかったですね。



    しかし、藤沢地区の坪単価って高級ですねぇ(^^;



    我が家には到底手の届かないレベルです(苦笑)



    ますます、先を楽しみにしてます〜♪

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  2. まっしん師匠



    いつもすみませんです~



    そうですね、私も気持ちが通じたのかな、と思います(不動産屋の不信感に浸かってきた最初は正直なところそう言ってるだけなのかなとも思いましたが後から本当に譲歩の譲歩をしてくれたんだと判りました)



    土地ってホント少し場所が違うだけで劇的に変わりますよね・・・都内の友人には安くてイイねって言われました(撃沈



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